因為低利率環境和量化寬鬆政策，香港房地產市場一直處於低迷狀態。雖然受“新冠肺炎”的影響，去年房地產市場也僅略有回調，但近期，住宅市場已逐漸回暖，樓價也略有回升跡象。
行業權威認為，房地產投資的租金回報率一直保持在2%左右，已經比正常情況下高出許多。當全球投資環境不確定時，房地產市場絕對是最好的選擇。官方還進一步解釋說，雖然近期有港人移居，但這批人大多沒有房產在手。所以他們離開香港只會給租金帶來壓力，而對房地產市場沒有影響。看看最近的數據，房價確實有所回升，但租樓租金卻下降了。行業權威們似乎對整個形勢的解釋非常全面。
行業權威只用三個字就將全港關注的新聞標題連成串，用於解讀房地產市場，容易引起共鳴，其言論十分動人。但是，仔細想想，上述論據確實有很多值得補充的地方：
一、現在最熱的是住宅市場的回暖。商舖和商廈雖有個別成交，但當地經濟未見起色，商舖和商廈租金走勢不明，投資者普遍仍持觀望態度。另外，住宅租金回報率雖然只有2%，但在考慮了諸如折舊、裝修、維護和管理等費用以及租客的相關風險之後，投資物業的租金回報率也不算吸引人。長期以來，投資房產的目的，從來就是看其潛在的升值能力，租金回報率還在第二位；即使租金回報率達到了2%，也沒能成為投資房產的真正理由。
二、房地產市場回暖，當然與全球資金外流有關。低利率環境和量化寬鬆推動了資產泡沫的進一步膨脹。在金融海嘯之後的13年前，美國量化寬鬆導致了資產泡沫的產生。在這一年，全球各大市場的股票、債券、商品期貨和房地產等，都出現了明顯的上漲。這次推出量化寬鬆，雖然先於股市，但樓市也肯定難跌。目前，全球股市疲弱，投資者重新關注房地產市場，也是有道理的。
三、香港移民家庭對房地產市場的影響有多大？根據作者的觀察。中產移民的確存在。如業主擁有的房產超過一處，通常會先出售其中一處，然後再考慮出售其他房產。也有些家庭只能擁有一套房產。在舉家移居之前，他們確實將房屋出售了。作者也認識一對年輕的“無產階級”夫婦，他們是“無產階級”。她們為了移民，竟然賣掉了父母兩個老房子！最後，年輕的夫婦帶著幾百萬去了英國，而他們的雙親留在香港租房子。不管怎樣，據筆者所知，移民並不是沒有財產的群體。只是這些人很少，沒有什麼大的影響力。
四、香港租金下跌，例如香港港島黃金地段康怡花園租盤一樣有影響，這又與移民家庭有何關係？這可能有些關係，但更重要的是，目前香港經濟轉差，各行業出現倒閉潮，失業現象愈見嚴重，租金壓力就愈大。量化寬鬆政策可以在房屋供應有限的情況下支撐房價，但它對租金的支持則間接得多。換句話說，租金比房屋樓價更能反映實際經濟狀況。行業權威所指的「青年移民無房在手，他們的離開只會影響租金」，當然是以偏蓋全，並沒有說明清楚。
從短期來看，真正影響香港樓市的因素，無疑是低利率環境和量化寬鬆。只有租金趨勢能夠相對地反映實體經濟狀況。長期來看，我們需要把握未來土地和住房制度改革的具體情況，才能更準確地判斷本港房地產市場的走向。