香港房地產市場最近走勢

因為低利率環境和量化寬鬆政策,香港房地產市場一直處於低迷狀態。雖然受“新冠肺炎”的影響,去年房地產市場也僅略有回調,但近期,住宅市場已逐漸回暖,樓價也略有回升跡象。

行業權威認為,房地產投資的租金回報率一直保持在2%左右,已經比正常情況下高出許多。當全球投資環境不確定時,房地產市場絕對是最好的選擇。官方還進一步解釋說,雖然近期有港人移居,但這批人大多沒有房產在手。所以他們離開香港只會給租金帶來壓力,而對房地產市場沒有影響。看看最近的數據,房價確實有所回升,但租樓租金卻下降了。行業權威們似乎對整個形勢的解釋非常全面。

行業權威只用三個字就將全港關注的新聞標題連成串,用於解讀房地產市場,容易引起共鳴,其言論十分動人。但是,仔細想想,上述論據確實有很多值得補充的地方:

一、現在最熱的是住宅市場的回暖。商舖和商廈雖有個別成交,但當地經濟未見起色,商舖和商廈租金走勢不明,投資者普遍仍持觀望態度。另外,住宅租金回報率雖然只有2%,但在考慮了諸如折舊、裝修、維護和管理等費用以及租客的相關風險之後,投資物業的租金回報率也不算吸引人。長期以來,投資房產的目的,從來就是看其潛在的升值能力,租金回報率還在第二位;即使租金回報率達到了2%,也沒能成為投資房產的真正理由。

二、房地產市場回暖,當然與全球資金外流有關。低利率環境和量化寬鬆推動了資產泡沫的進一步膨脹。在金融海嘯之後的13年前,美國量化寬鬆導致了資產泡沫的產生。在這一年,全球各大市場的股票、債券、商品期貨和房地產等,都出現了明顯的上漲。這次推出量化寬鬆,雖然先於股市,但樓市也肯定難跌。目前,全球股市疲弱,投資者重新關注房地產市場,也是有道理的。

三、香港移民家庭對房地產市場的影響有多大?根據作者的觀察。中產移民的確存在。如業主擁有的房產超過一處,通常會先出售其中一處,然後再考慮出售其他房產。也有些家庭只能擁有一套房產。在舉家移居之前,他們確實將房屋出售了。作者也認識一對年輕的“無產階級”夫婦,他們是“無產階級”。她們為了移民,竟然賣掉了父母兩個老房子!最後,年輕的夫婦帶著幾百萬去了英國,而他們的雙親留在香港租房子。不管怎樣,據筆者所知,移民並不是沒有財產的群體。只是這些人很少,沒有什麼大的影響力。

四、香港租金下跌,例如香港港島黃金地段康怡花園租盤一樣有影響,這又與移民家庭有何關係?這可能有些關係,但更重要的是,目前香港經濟轉差,各行業出現倒閉潮,失業現象愈見嚴重,租金壓力就愈大。量化寬鬆政策可以在房屋供應有限的情況下支撐房價,但它對租金的支持則間接得多。換句話說,租金比房屋樓價更能反映實際經濟狀況。行業權威所指的「青年移民無房在手,他們的離開只會影響租金」,當然是以偏蓋全,並沒有說明清楚。

從短期來看,真正影響香港樓市的因素,無疑是低利率環境和量化寬鬆。只有租金趨勢能夠相對地反映實體經濟狀況。長期來看,我們需要把握未來土地和住房制度改革的具體情況,才能更準確地判斷本港房地產市場的走向。

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